La responsabilité du Maître d’Ouvrage

Le domaine réglementaire de l’immobilier est complexe, à chaque acteur incombe des responsabilités bien distinctes : la responsabilité du propriétaire, du locataire, du maître d’ouvrage, etc.

Les enjeux de la réglementation sont d’assurer l’hygiène, la sécurité, la santé et la sûreté des occupants et garantir la sécurité de l’activité.

Ces enjeux ses traduisent sur le terrain par des actions à caractère obligatoire :

• - Obtention d’autorisation de construire ;
• - Conformité des nouveaux bâtiments ;
• - Mises en conformité dans l’ancien ;
• - Contrôles et vérifications périodiques ;
• - Information des occupants,
• - Etc.

Lorsqu’un maître d’ouvrage décide de réaliser ou de faire réaliser des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration sa responsabilité est engagée.

Selon son statut et la nature de son opération, le maître de l’ouvrage peut donc être amené à couvrir des risques en souscrivant une assurance pour :

• - Sa responsabilité civile à l’égard des tiers : contre les conséquences pécuniaires qu’il est susceptible d’encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels occasionnés aux tiers à la suite de travaux ;
• - Sa responsabilité en tant que constructeur : assurance responsabilité décennale ;
• - Sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur : contre les malfaçons et les non-conformités, qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’en compromettent pas la solidité ; le retard dans l’achèvement des travaux ou l’inachèvement de l’immeuble, à la suite d’une annulation du permis de construire.
• - Sa responsabilité à l’égard de la société immobilière ;

Le maître d’ouvrage est responsable de la maîtrise d’ouvrage pour deux raisons principales :

• - Il définit son besoin, le calendrier de l’opération  et le budget à allouer à la construction de l’ouvrage ;
• - Il prononce la réception de l’ouvrage.

Ces deux actions exercées par le maître d’ouvrage ont des incidences directes sur l’utilisateur final à qui l'ouvrage est destiné.

Le maître d'ouvrage est donc responsable de l'expression de ses besoins même s’il  n’a pas les compétences techniques relatives à la réalisation de l'ouvrage.

Sur le plan juridique, seul le maître d'ouvrage est considéré compétent à connaître le besoin des utilisateurs de l’ouvrage.

A ce titre, avant l’ouverture du chantier, la loi oblige le maître d’ouvrage à souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Celle-ci permet de réparer rapidement, en dehors de toute recherche de responsabilité, les malfaçons qui menacent la solidité de l’immeuble ou le rendent inexploitable.

Cette assurance permet de débuter les réparations très vite car elle garantit les dommages relevant de la garantie décennale avant même que la responsabilité du maître d’œuvre ne soit établie.

Sont assujettis à l’obligation d’assurance dommages ouvrage les promoteurs immobiliers (ou vendeurs d’un bâtiment de moins de 10 ans), les maîtres d’ouvrage, les constructeurs de maisons individuelles, les syndicats de copropriété.

L’AMO Bâtiment

La construction de bâtiments a subi des évolutions considérables depuis la deuxième guerre.

Les contraintes énergétiques, environnementales, etc. accompagnées par des obligations réglementaires ont conduit à modifier la façon de construire.

La construction s’est fortement industrialisée pour devenir un assemblage de pièces détachées.

En effet nous avons : le système de façade, le système de couverture, le système de ventilation et climatisation, etc. L’ensemble de ces systèmes sont accompagnés par l’exploitation et la maintenance.

Les industriels mettent au point les systèmes et donnent aux maîtres d’œuvre les outils nécessaires pour réaliser l’assemblage ‘’bâtiment’’.

Comme pour une automobile je parlerais de révision car l’immeuble est conçu pour garantir un niveau de performance. Pour maintenir ce niveau de performance des révisions périodiques sont nécessaires.

Nous sommes face à un bâtiment sophistiqué où le comportement des utilisateurs participe à garantir le niveau de performance.

Ces systèmes sophistiqués restent encore très chers pour une application sur des bâtiments de petite taille. 

Donc, la fonction de maître d’ouvrage est une fonction complexe et regroupe à la fois des compétences réglementaire, technique, économique, etc.

Pour conserver une hauteur de vue sur l’exercice de sa fonction, le maître d’ouvrage doit s’entourer de compétences spécifiques à la conduite d’opérations : technique, fonctionnelle, réglementaire, administrative, financière et management de projet.

A partir de cette introduction je vais développer des sujets consacrés au métier de la maîtrise d’ouvrage et de l’assistance en maîtrise d’ouvrage.